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¿Vale la pena?

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La mayoría de los propietarios de propiedades de alquiler en Australia están recurriendo a la deuda negativa como estrategia de inversión, pero algunos se preguntan si este enfoque es sostenible o no. Los expertos evalúan cuándo podría funcionar esta estrategia y cuándo presenta grandes riesgos.

Los engranajes negativos ocurren cuando el rendimiento del alquiler generado por una propiedad es menor que el reembolso de intereses y otros gastos relacionados con la propiedad.

Como explica el experimentado inversor Simon Buckingham: "Si los reembolsos totales de la hipoteca, más los costos de funcionamiento y mantenimiento de la propiedad, son mayores que el alquiler pagado por su inquilino, entonces sufrirá una pérdida de flujo de efectivo de la propiedad. en otras palabras, le cuesta dinero conservar la propiedad y tiene que sacar de su propio bolsillo el déficit entre el alquiler y los gastos corrientes ".

La moneda negativa tiene una serie de pros y contras y, según su objetivo a largo plazo, puede ser la estrategia de inversión adecuada para algunos.

El intercambio negativo es una buena idea si ...

1. Ahorrar en impuestos es la prioridad.

Una propiedad orientada negativamente puede reducir la renta imponible de una persona. Los gastos deducibles de impuestos incluyen los intereses hipotecarios, el ayuntamiento, las tasas, las tarifas de administración de la propiedad y el seguro. Estas deducciones pueden ayudar a los inversores a compensar algunas de las pérdidas de ingresos que sufren por la propiedad.

Pero hay una advertencia, dice Buckingham. "Es importante reconocer que la deducción de la pérdida reducirá la factura de impuestos de un inversionista en solo una fracción del monto de la pérdida, equivalente a la tasa impositiva marginal, como máximo el 47% de la pérdida, incluida la tasa de Medicare, y posiblemente mucho menos. . Entonces, si su propiedad está orientada negativamente, es probable que aún esté en quiebra incluso después de un reembolso de impuestos ".

Ed Chan, fundador de la firma contable Chan & Naylor, agrega que solo el interés del préstamo y no el capital es deducible de impuestos porque cuando un prestatario recibe el préstamo por primera vez de un prestamista, el dinero no está sujeto a impuestos.

“No paga impuestos sobre ese capital cuando lo recibe por primera vez. Entonces, cuando reembolsa el capital en una suma global o lo paga mensualmente, no puede reclamarlo como una deducción de impuestos ", dice." Por lo general, obtiene una deducción de impuestos solo si la otra parte lo grava, por lo que no es posible Consígalo de cualquier manera. Si recibe el dinero y el recaudador de impuestos le ha cobrado impuestos, el reembolso será deducible de impuestos ".

2. Se espera que aumente el valor de la propiedad o del alquiler.

La deuda negativa puede ser una buena estrategia de inversión si el futuro apunta a valores de propiedad y alquileres más altos, pero eso significa una espera más larga.

"Un inversor que adopte un enfoque a largo plazo puede estar dispuesto a aceptar una pérdida de flujo de caja hoy, en previsión de una mayor ganancia de capital en el futuro", dice Buckingham. “En última instancia, esperan ganar más en crecimiento de capital de lo que perderán en costos directos. Sin embargo, esto conlleva un cierto grado de riesgo, ya que la pérdida inmediata de flujo de efectivo es una certeza, mientras que las ganancias de capital futuras son solo una posibilidad. "

3. La renta disponible de un inversor es suficiente para cubrir pérdidas en la propiedad.

La deuda negativa puede funcionar para los inversores que ganan un salario decente que les permite mantener la propiedad y pagar las pérdidas sin más deudas o quiebras.

Tener un exceso de ingresos disponibles para pagar una propiedad orientada negativamente puede permitir a los inversores conservar una propiedad el tiempo suficiente para que aumente su valor.

El cambio negativo es una mala idea si ...

1. No hay signos de aumento del valor de la propiedad ni del alquiler.

Como dijo Buckingham, esperar ganancias de capital futuras es extremadamente riesgoso, ya que existe la posibilidad de que no suceda.

Agregue esto a la incertidumbre que rodea al mercado de la vivienda causada por la pandemia de coronavirus y los riesgos se magnifican.

"La incertidumbre general persistirá durante algún tiempo a medida que la economía entre en modo de recuperación", dice Greg Bader, director ejecutivo del sitio web de propiedades de alquiler Rent.com.au. "Esto creará una presión a la baja sobre los precios de la vivienda, tanto en venta como en alquiler".

Buckingham dice que se deben considerar varios factores si se espera que ocurra un crecimiento del capital.

"Por lo tanto, la selección cuidadosa de la propiedad y la ubicación es muy importante si desea maximizar la probabilidad de que el crecimiento del capital con el tiempo no solo exceda el costo neto de propiedad sino que también proporcione una ganancia decente", dice.

2. El plan es expandir su cartera.

"Si desea construir una cartera sostenible, tener una cartera orientada negativamente y reclamar la diferencia fiscal no es una estrategia viable, a pesar de su popularidad en Australia", dice Lloyd Edge, director y fundador de Aus Property Professionals.

“Necesitará construir a partir de eso comprando otras propiedades que tengan un propósito claro y una estrategia propia para lograr ese objetivo a largo plazo y obtener libertad financiera al mismo tiempo”, dice.

Buckingham agrega que poseer propiedades con una orientación negativa reduce la capacidad crediticia de un inversionista, lo que puede obstaculizar sus planes de adquirir otras propiedades.

"Los prestamistas se están enfocando en su capacidad para pagar su deuda y se pondrán cada vez más nerviosos a medida que más y más de sus ingresos se destinen al servicio de la deuda en propiedades de inversión", dice. “Una propiedad orientada negativamente es generalmente una carga financiera mientras la posee, y el banco ciertamente no prestará contra la ganancia de capital potencial que usted dice que obtendrá en 20 años.

"Esto hace que sea cada vez más difícil obtener la aprobación financiera y la imposibilidad de obtener fondos puede detener sus inversiones".

3. El objetivo es invertir para obtener ingresos pasivos y crear riqueza.

Edge dice que para que las propiedades de inversión prosperen, los inversores deben tener una visión clara de hacia dónde se dirigen y un plan sólido para hacer realidad esa visión.

"Lo que no funcionará para usted es simplemente comprar una propiedad en un lugar y esperar a que crezca", dice. “Tiene que generar capital en las propiedades y crear flujos de efectivo para lograr sus objetivos, en lugar de hundir toda su inversión en una sola propiedad que no ofrece recompensas financieras sustanciales en los próximos años.

"Debe comprender cómo cada propiedad lo llevará a la siguiente propiedad; esto significa que las ubicaciones, los precios y las estructuras de la propiedad serán muy diferentes para cada inversión".

Buckingham agrega que es importante tener en cuenta que el propósito de la inversión es obtener ganancias.

"Si su principal motivación para invertir es ahorrar en impuestos al hacer una pérdida de engranajes negativa, es posible que no haya entendido", dice.

Buckingham enumera varias formas en las que los inversores pueden aumentar el valor de una propiedad.

“Las estrategias que mejor se adaptan al mercado actual incluyen invertir en un flujo de caja positivo (exactamente lo contrario de la marcha negativa); agregar valor a través de la renovación, subdivisión o desarrollo de la propiedad para crear de manera efectiva su propio crecimiento de capital; o simplemente sea inteligente al seleccionar áreas que estén listas para el crecimiento a corto plazo, en lugar de invertir al azar y esperar que el valor de su propiedad aumente más rápido de lo que cuesta mantener la incertidumbre a largo plazo ", dice.



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