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Comprar propiedades de inversión en un SMSF: 6 errores comunes

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Cada vez más inversores, y en particular los Baby Boomers, están utilizando su Superfondo Autogestionado (SMSF) como vehículo para comprar una propiedad de inversión.

Así que me gustaría compartir algunos de los errores más comunes que veo que cometen las personas para poder evitarlos.

Puntos clavepuntos clave

1. Deuda

Su Fondo de Pensiones Autogestionado (SMSF) puede pedir dinero prestado a:

a) Comprar una propiedad (incluidos todos los costos de adquisición),Fondo de pensiones autogestionado
b) Pagar las reparaciones y el mantenimiento e
c) Capitalizar intereses.

No puede utilizar fondos prestados para mejorar la propiedad.

Las mejoras incluyen adiciones, pisos tipo abuelita, extensiones, etc.

Los recursos en efectivo del fondo deben utilizarse para estas actividades.

Es vital que mantenga un buen registro en su SMSF para identificar si se están utilizando fondos internos prestados o efectivo.

Cuando se utiliza deuda, la propiedad debe mantenerse en un fideicomiso con un fiduciario corporativo y no directamente en el SMSF.

Aparte del requisito legislativo de no tener propiedad en el SMSF, existen razones reales y prácticas por las que no querría mantenerlo en el SMSF.

2. Préstamo para asociados

Muchas personas utilizan fondos externos para ayudarles a comprar una propiedad en su SMSF contribuyendo en efectivo como una contribución no subvencionada.

El problema es que una vez que ha contribuido, no puede recuperar los fondos hasta que se jubile o, lo que es peor, no puede poner suficientes fondos dentro de los límites.

Sin embargo, puede prestar los fondos a su pensión, lo que permite que se liberen si se refinancian y no hay límite para el monto del préstamo.

El error que cometen muchas personas es prestar los fondos con un simple contrato de préstamo.

El contrato de préstamo debe cumplir con los requisitos de préstamo con recurso limitado de la legislación, así como identificar claramente todos los términos y condiciones.

3. Reestructuración

La reestructuración que simplemente restaura el componente a una nueva condición se clasifica como "reparaciones" a los efectos de la legislación sobre préstamos para pensiones. propiedad para ser restaurada

Por lo tanto, también se permite una renovación estética que reemplace la cocina o el baño existente con fondos prestados.

El error que se comete a menudo es mejorar la cocina, por ejemplo, alargando el área de la mesa o derribando un muro no portante.

Los dos últimos se consideran mejoras y deben utilizar efectivo interno de SMSF.

Es simple pedirle a su constructor que divida la factura para mostrar la mejora como un trabajo separado que luego se puede financiar con efectivo y no con fondos prestados.

Si se demuele una propiedad y se dice que se ha construido un dúplex o se compra un terreno inicialmente y luego se firma un contrato de construcción por separado, estos son cambios en el activo original y no se pueden hacer dentro del SMSF mientras todavía hay una deuda pendiente en la propiedad.

4. Seguro de vida

Seguro de vidaLas primas de los seguros de vida son súper deducibles de impuestos.

Un error común es asumir que esto sigue siendo válido si el fondo SMSF suscribe una política para pagar la deuda tras la muerte de un miembro.

No lo es.

Para que las primas sigan siendo deducibles de impuestos, no tienen que relacionarse con el uso específico para pagar la deuda.

El seguro para lograr efectivamente el mismo resultado y ser deducible de impuestos es posible con la identificación de la póliza y el SMSF correctamente redactado.

5. Impuesto de timbre

Una vez liquidada la deuda, la propiedad debe transferirse del holding fiduciario a la SMSF.

Muchos estados cobrarán el impuesto de timbre a la tasa total de transferencia de propiedad.

Con el uso inicial de documentación adicional en el momento de la compra, puede evitar la segunda trampa del sello.

6. Compra a un miembroCompra de un miembro

Si bien el SMSF puede comprar propiedad residencial de un tercero no relacionado, no puede comprar propiedad residencial de un miembro o persona relacionada con el miembro.

Sin embargo, un SMSF puede comprar acciones cotizadas o bienes raíces corporativos (comerciales e industriales) de un miembro.

Habrá implicaciones de la CGT y el impuesto de timbre en la venta, pero en relación con el impuesto de timbre, la mayoría de los estados permiten un impuesto de timbre mínimo si la propiedad está a nombre de las personas y también son miembros de SMSF.

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Descargo de responsabilidad

Este artículo es solo para información general y está destinado a ser material educativo. Metropole Wealth Advisory ni sus derechos asociados o relacionados, directores, funcionarios o empleados tienen la intención de que este material sea un consejo real o implícito. No debe actuar de acuerdo con lo anterior sin buscar primero un consejo específico, teniendo en cuenta sus circunstancias y objetivos.

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