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tasas de interés y mejoras en la capacidad crediticia

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El gobierno hizo un gran anuncio la semana pasada. Banco de la Reserva de Australia

Este cambio podría aumentar considerablemente su capacidad crediticia durante el próximo año.

Es quizás el cambio más significativo que se ha producido en la última década y estimulará aún más el crecimiento de los precios de las propiedades.

También quería informarles sobre las tasas de interés, particularmente a la luz de las expectativas recientes de que el RBA recortará las tasas nuevamente pronto.

Un cambio positivo para los inversores y el mercado inmobiliario

En 2009, el gobierno reescribió las leyes que rigen los préstamos.

Esto requería que los agentes hipotecarios y las instituciones de crédito se aseguraran de que los nuevos préstamos concedidos a los prestatarios "no fueran elegibles".

El trasfondo es importante

Desde la introducción de esta nueva legislación, el gobierno (ASIC) ha endurecido gradualmente las leyes, particularmente durante los últimos 3-4 años.

En octubre de 2018, comparé el proceso de solicitud de préstamo con una investigación forense (ver más abajo).

Esto no fue una exageración.

Hace unos meses, el gobernador del RBA también estuvo de acuerdo en que el endurecimiento de las reglas crediticias había ido demasiado lejos.

Ha habido muchos ejemplos de bancos que utilizan extractos bancarios para cuestionar los gastos menores ($ 20).

Este enfoque pedante contribuyó muy poco a la calidad de la calificación crediticia.

Su gasto actual me dice poco sobre su capacidad para pagar

Quizás el evento reciente más significativo fue el éxito de Westpac en la defensa de una acción iniciada por ASIC con respecto a su presunto incumplimiento de las leyes crediticias.

Este caso ahora se conoce como la sentencia "Wagyu y Shiraz".

Esto se debe a que el juez Perram dijo "Puedo comer carne de Wagyu todos los días regada con el mejor shiraz pero, si realmente quiero mi nuevo hogar, puedo conformarme con platos mucho más modestos ...".

Cuando se enfrentan a la decisión de salir a cenar o pagar la hipoteca, casi todos tomarán la decisión correcta.

Hasta cierto punto, un alto nivel de gasto discrecional probablemente sea una fuerte evidencia de que tiene un exceso de flujo de efectivo que de otro modo podría desviar hacia el reembolso del préstamo.

El resultado es que 100 páginas de ayuda de ASIC han creado un enfoque muy burocrático, inflexible y único para evaluar préstamos.

Esto crea una complejidad excesiva, largas demoras, costos evitables y, a veces, resultados perversos. Nadie gana.

El principal cambio propuesto es ...

El principal cambio propuesto por el gobierno es que los prestamistas podrán confiar en la información proporcionada por los prestatarios, a menos que haya motivos razonables para sospechar que la información no es confiable. Esto significa que el banco puede preguntarle sobre sus gastos y, en la mayoría de las situaciones, confiar en la respuesta que proporcione. Manos del empresario

Esto les evita tener que hurgar en sus extractos bancarios como lo hacen ahora.

Al formular su respuesta, puede considerar cuáles son sus "gastos básicos".

Es decir, todos los gastos fijos y no discrecionales.

Esto puede representar mejor su capacidad para pagar el préstamo propuesto.

Además, el Juicio "Wagyu y shiraz" confirmó que es aceptable que los bancos utilicen "tarifas de referencia" al evaluar una solicitud de préstamo. En esta situación, es posible que algunos bancos opten por no preguntarle cuánto gasta.

Los bancos tienen una cantidad sustancial de datos sobre lo que gastan sus clientes, lo que debería permitirles determinar puntos de referencia confiables.

Críticas y lo que espero que pase

Este reciente anuncio del gobierno ha suscitado muchas críticas.

La principal preocupación es que traspasar la responsabilidad del banco al prestatario podría invitar a los prestamistas a repetir errores del pasado, como otorgar préstamos a personas que no pueden pagarlos.

Creo que la regulación de préstamos nunca debería volver a los niveles anteriores a 2009. Banco

La gobernanza y la supervisión en ese momento estaban demasiado perdidas.

Al contrario, su forma actual es demasiado restrictiva.

El nivel correcto está en algún punto intermedio.

Los bancos y los corredores deben asegurarse de otorgar préstamos solo a prestatarios que puedan pagarlos y donde sea más conveniente para ellos.

A veces, rechazar un préstamo (o negarse a ayudar a alguien) es lo mejor para ellos.

Al mismo tiempo, la regulación debe permitir cierta discreción para que los diferentes prestatarios sean valorados de diferentes formas.

Por ejemplo, creo que todos podemos estar de acuerdo en que un prestatario que tiene $ 10 millones en propiedad más $ 5 millones en efectivo probablemente pueda pedir prestado $ 1 millón, casi independientemente de sus ingresos actuales, niveles de Gastos y antigüedad.

Esto podría aumentar la capacidad crediticia en un 20-30%.

Los cambios no entrarán en vigor hasta después del 1 de marzo de 2021, como muy pronto.

Los prestamistas aún no han respondido al anuncio del gobierno.

Por lo tanto, es imposible determinar qué impacto tendrán estos cambios en la capacidad crediticia, pero es probable que sea material.

Mis cálculos iniciales indican que podría aumentar la capacidad de un prestatario hasta en un 20% o 30%.

Un aumento en el volumen de préstamos impulsará el crecimiento de los precios inmobiliarios

La semana pasada, escribí que esperaba que los precios de las propiedades se recuperaran con fuerza durante los próximos 12 a 18 meses (es decir, un 10% más).

Este cambio en la política crediticia refuerza mis expectativas.

Anteriormente exploré la relación entre el volumen de préstamos y el crecimiento del precio de la propiedad (ver aquí).

Existe una fuerte relación positiva.

Este aumento de la capacidad crediticia dará lugar a mayores volúmenes de préstamos e inevitablemente creará una presión al alza sobre los precios de las propiedades.

2021 promete ser un buen año para los inversores inmobiliarios.

Actualización sobre tipos de interés y tipos fijos

Hay dos cuestiones importantes que quería destacar.

1. Recortes de tipos del RBA

Se ha hablado del recorte de la tasa de efectivo por parte del RBA del 0,25% al ​​0,10% anual.

Si bien esto puede parecer una buena noticia para los prestatarios, no creo que tenga ningún impacto en las tasas de interés hipotecarias.

La principal razón por la que el RBA quiere recortar las tasas es para reducir los costos de endeudamiento del gobierno. 12374331_l

El gobierno emitió recientemente bonos a 10 años a un costo de alrededor del 1% anual.

La expectativa es que el RBA quiera reducir los costos de endeudamiento del gobierno de 1% a cerca de 0.50% por año

Puede hacer esto recortando la tasa de efectivo y quizás implementando más flexibilización cuantitativa.

El gobierno federal entregará su presupuesto el próximo martes por la noche (10/6/20) y es casi seguro que incluirá una gran cantidad de gastos gubernamentales financiados con deuda.

Dado que las iniciativas de política monetaria (recortes de tipos) se han agotado, ahora corresponde a los gobiernos (política fiscal) gastar dinero para estimular una recuperación económica y del empleo.

El gobierno puede hacer esto de manera efectiva porque el costo de la deuda es muy bajo.

Pero el RBA debe garantizar que el costo de la deuda del gobierno australiano sea competitivo y globalmente comparable.

Como resultado, no espero que los bancos aprueben todos o algunos de los recortes futuros a la tasa de efectivo del RBA.

Es poco probable que las tasas hipotecarias variables se vean afectadas.

2. Tasas fijas

Por primera vez en más de 20 años, he fijado algunas de mis tasas hipotecarias personales. Históricamente, no he sido un fanático de las tarifas fijas, ya que siempre he preferido mantener la mayor flexibilidad posible. Como inversionista activo, tiendo a refinanciar mis préstamos cada 2 a 4 años (como se explica aquí).

Además, el siguiente gráfico que dibujé para mi último libro, Reglas del juego de préstamos, muestra que en la mayoría de las situaciones, los prestatarios de tasa fija están en peor situación.

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