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¿Qué estado se vio más afectado?

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La actividad de los inversores inmobiliarios en el mercado inmobiliario australiano ha ido disminuyendo desde principios de 2015 después de que se implementaron políticas macroprudenciales en los préstamos hipotecarios australianos.

Aparte de un breve "repunte" en 2016, la participación de los inversores ha tenido una tendencia constante a la baja.

Los últimos datos de ABS sobre financiación de viviendas muestran que la participación de financiación inmobiliaria para la compra de inmuebles prestados a inversores cayó a un nuevo mínimo histórico del 23,5% en agosto.

Esto es significativamente más bajo que el promedio de diez años del 36,1%.

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El declive del inversor inmobiliario estuvo determinado por múltiples factores.

Éstos incluyen:

políticas temporales implementadas entre 2014 y 2019, que limitaron los productos crediticios favorecidos por los inversionistas;

  • primas de tipos hipotecarios para préstamos a inversores Manos de hombre de negocios
  • menos apetito por préstamos con un LVR alto y préstamos solo a intereses del sector bancario
  • menos certeza sobre las perspectivas de ganancias de capital
  • altos niveles de construcción de viviendas que han suavizado los rendimientos del alquiler; es,
  • la reciente pandemia mundial, que ha creado un impacto negativo particular en la demanda en el mercado de alquiler, inhibiendo aún más

Pero, ¿podemos esperar que la actividad inversora siga disminuyendo?

Al comparar la actividad de los inversores a nivel estatal con los datos de alquiler de CoreLogic, existen claras diferencias entre los mercados que pueden atraer inversores y aquellos en los que la jubilación podría durar más.

NSW. Durante la última década, la participación de los inversores en la actividad hipotecaria promedió el 41,9% en Nueva Gales del Sur y alcanzó un récord a finales de 2014, cuando los inversores representaron el 55,6% de la demanda hipotecaria. .

Para agosto de 2020, la participación de los inversores en el financiamiento de la vivienda había caído 28,2 puntos porcentuales desde ese pico, al 27,4%.

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En toda Nueva Gales del Sur, los rendimientos de los inversores varían ampliamente en los mercados secundarios tanto en el crecimiento del valor de los activos inmobiliarios como en los rendimientos de los alquileres.

Sin embargo, en términos generales, el valor de la vivienda en Nueva Gales del Sur está un 3,5% por debajo del máximo histórico alcanzado en julio de 2017.

Los rendimientos brutos de alquiler en todo el estado fueron 3.23% en septiembre, que es solo 2 puntos básicos desde un mínimo histórico en octubre de 2017.

El desempeño del mercado de alquiler varió mucho durante el período de COVID-19.

Como una de las dos principales ciudades internacionales de Australia, el cierre de las fronteras internacionales generó un impacto significativo en el mercado de alquiler, donde los nuevos inmigrantes a Australia suelen alquilar.

Los mercados extraurbanos y regionales han visto una presión al alza sobre los alquileres, pero el regreso del estímulo a los hogares afectados por COVID y los alquileres más baratos más cerca de la ciudad podrían erosionar este crecimiento en los próximos meses.

En última instancia, el mayor impulso a la rentabilidad de los inversores y el aumento de la actividad de los inversores dependerán de la reanudación de los viajes internacionales a Australia.

VIC. Victoria, concretamente Melbourne, tenía la mayor exposición a la migración al extranjero como fuente de demanda de nuevas viviendas antes del COVID-19, que tuvo un impacto significativo en los valores de alquiler, particularmente en los mercados del centro de la ciudad.

En el área metropolitana de Melbourne, las rentas unitarias cayeron un 5,5%, pero en submercados como Melbourne City, las rentas unitarias han experimentado caídas mucho más pronunciadas del -16,2% desde marzo.

Los rendimientos brutos de alquiler en todo el estado fueron 3.4% en septiembre, por debajo del 3.7% hace un año.

Dado que los valores de las viviendas también bajaron un 5,5% en Melbourne y medio% en la región de Victoria desde la pandemia, es probable que el interés de los inversores permanezca moderado hasta que se reanuden los viajes internacionales.

BrisbaneLos inversores que pueden pagar ingresos de alquiler bajos o nulos pueden beneficiarse de valores de propiedad más bajos hacia la depresión del mercado.

QLD. La participación de los inversores en el mercado inmobiliario de QLD disminuyó significativamente en 2017 y nuevamente con el inicio de la pandemia de COVID-19.

Inner Brisbane, en particular, ha experimentado altos niveles de desarrollo de unidades, lo que ha ejercido una presión a la baja sobre los alquileres a lo largo del tiempo.

Desde que comenzó la Fase 2 de las restricciones pandémicas en marzo, las rentas de las unidades de Inner Brisbane han caído un 4,8% más.

A pesar de un largo período de alta oferta y modesta participación de los inversores, los rendimientos brutos de alquiler en todo el estado son mucho más altos en NSW y VIC, en gran parte debido a los valores relativamente bajos de las viviendas.

El valor de una casa típica en septiembre fue de alrededor de $ 505,000 en Brisbane y $ 388,000 en el QLD regional.

Los rendimientos brutos de alquiler en todo el estado fueron 4.8% en septiembre, por debajo del 5.0% hace un año.

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SA. Los mercados de alquiler de Australia del Sur se han estrechado en los últimos años, con un crecimiento positivo en el mercado de alquiler de Adelaida desde 2017.

En septiembre, Adelaide registró su segundo crecimiento anual más alto en el valor del alquiler de los mercados de la ciudad con un 2,6% durante el año, lo que sitúa el crecimiento de los ingresos por alquiler muy por encima de la inflación.

Mercados inmobiliarios de AdelaidaA pesar de los fundamentos más sólidos, la participación de los inversores como parte del negocio hipotecario siguió disminuyendo.

El índice de financiamiento de los inversores fue del 20,4% en agosto, por debajo del promedio de 10 años de 31,7%.

Sin embargo, la tasa de disminución de la actividad inversora no ha sido tan alta como en otras partes del país.

En medio de tasas hipotecarias históricamente bajas, precios bajos de la vivienda, volatilidad y un mercado de alquiler en contracción, Australia del Sur podría ver un aumento en la participación de los inversores en los próximos trimestres.

De hecho, Australia Occidental ha experimentado un cambio en la participación de los inversores y está contrarrestando la tendencia general de actividad inversora moderada. Desde que tocó fondo en el 14,5% en abril, la proporción de financiación hipotecaria para la compra de propiedades a inversores ha aumentado hasta el 17,0%.

Esto se produce después de un largo período de corrección en el mercado inmobiliario de Perth, que ha visto aumentar gradualmente el impulso de los precios y los alquileres desde principios de 2020.

Los valores de alquiler en Perth crecieron significativamente por encima del promedio nacional, hasta el 4,8% en el año hasta septiembre, lo que probablemente hará que la participación de los inversores continúe aumentando.

Los rendimientos de alquiler brutos típicos en WA fueron del 4,7% en septiembre, frente al 4,6% de hace un año.

TAS. Durante años, Tasmania ha sido una fuente de fuerte crecimiento de capital y alquiler.

Entre el crecimiento anualizado y el rendimiento de la renta, el rendimiento anualizado total ha sido del 12,3% en todo el estado durante los últimos cinco años.

Burnie 140540 1920Sin embargo, COVID-19 ha creado una gran interrupción en el mercado de alquiler.

Los valores de las rentas unitarias, en particular, cayeron un -5,6%, la caída más pronunciada en los mercados de capitales.

La flexibilización de los mercados de alquiler por COVID-19, que probablemente tuvo algo que ver con las propiedades de Airbnb convertidas al mercado a largo plazo, ha proporcionado un alivio muy necesario para los inquilinos.

Con la participación de los inversores cayendo drásticamente desde marzo, los compradores de vivienda por primera vez también pueden enfrentar menos competencia.

Sin embargo, el resurgimiento de los viajes internacionales e interestatales probablemente hará que los mercados de alquiler se estrechen una vez más, a medida que los propietarios de viviendas a corto plazo restauren sus propiedades en preparación para un aumento en el turismo.

ACTUAR. La parte de la inversión a través de ACT no parece verse interrumpida por COVID-19 como otros estados y territorios, pero sin embargo ha tenido una tendencia a la baja con el tiempo.

La participación de los inversores en el negocio hipotecario cayó hasta el 24,6%, desde una media de diez años del 32,6%. Los rendimientos brutos del alquiler cayeron en toda la región, del 4,7% en septiembre de 2019 al 4,5% en septiembre de 2020.

DarwinEste es probablemente el resultado del aumento en el valor de la vivienda desde el inicio de COVID y podría debilitar el interés de los inversores en los próximos meses.

En todo Darwin, los rendimientos de los alquileres son los más altos de cualquier mercado de capitales con un 5,9%.

Sin embargo, esto fue en gran parte una función de una corrección prolongada en los precios de las propiedades, donde tanto los valores de alquiler como los valores de las propiedades disminuyeron con el tiempo.

El inicio de 2020 marcó una recuperación en los valores, con las viviendas de Darwin creciendo un 2,7% de marzo a septiembre.

Aunque la participación de los inversores fue la más baja en los estados y territorios con un 12,6%, la corrección cíclica pura en los valores de Darwin considera que el valor típico de la vivienda es de poco menos de $ 400,000 y podría ver una recuperación gradual de interés de los inversores.

Los patrones en los respectivos mercados de alquiler sugieren que, desde el punto de vista de la asequibilidad y el rendimiento, los mercados de capitales más pequeños podrían ver una creciente popularidad entre los inversores en los próximos meses.

Para los mercados de inversores tradicionales como el centro de la ciudad de Sydney y Melbourne, COVID-19 ha provocado una nueva retirada de inversores que probablemente dure hasta que se reanude la migración y los viajes al extranjero.

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