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¿Qué es una cooperativa? | Guía para comprar una cooperativa

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Con una cooperativa, en realidad no estás comprando una casa. En cambio, está comprando acciones de una empresa que le permite vivir en una casa. Esto puede dificultar la financiación de una cooperativa, ya que en realidad no es una transacción inmobiliaria. Pero si vive en un área donde las cooperativas son comunes, como la ciudad de Nueva York o Washington, DC, una cooperativa puede ser una opción de vivienda más barata.

Esto es lo que debe saber si está considerando comprar una cooperativa.

¿Qué es una cooperativa?

Una cooperativa es una unidad de vivienda dentro de un edificio o urbanización que es propiedad conjunta de todas las personas que viven en sus diferentes unidades. Estos copropietarios forman una cooperativa de vivienda (por lo tanto, cooperativa) que es un tipo de empresa sin fines de lucro. Cada propietario es un accionista, con acciones asignadas en función del valor de mercado de su unidad. Como cualquier empresa, una cooperativa inmobiliaria tiene una junta directiva. Pero, como accionistas, todos los que viven allí pueden opinar sobre cómo se gestiona la cooperativa.

No es lo mismo una cooperativa que un edificio de apartamentos, que es un tipo de propiedad inmobiliaria propia.

¿Qué significa comprar una cooperativa?

Cuando compras una cooperativa, no compras la unidad en sí. Compras acciones que te otorgan el derecho a vivir en unidad. No solo las áreas comunes y el exterior son propiedad de la empresa, sino también el interior de la cooperativa. Esto significa que si desea hacer una reforma importante, como una remodelar la cocina, puede requerirse la aprobación de la junta directiva de la cooperativa.

Otra gran diferencia entre las cooperativas y otros tipos de vivienda: en lugar de tener su propia hipoteca, su alquiler mensual se aplica a la hipoteca subyacente de toda la propiedad. Los demás gastos de la cooperativa de vivienda, como Impuestos de propiedad, el mantenimiento compartido y los servicios públicos, generalmente se dividen entre todos los residentes, y la cantidad que paga está determinada por el valor de su unidad. Dividir los gastos de esta manera a veces puede beneficiar a los accionistas.

Si bien los condominios pueden parecer tener un pago mensual más bajo, las cooperativas suelen ser la mejor oferta cuando se considera todo lo que cubren las cuotas, señala Karl Beuckelaere, un agente de bienes raíces del área de Detroit. “Las tarifas suelen ser más caras en la cooperativa porque usted ha proporcionado una parte de la electricidad, el gas, los impuestos y el mantenimiento cada mes”, dice Beuckelaere.

Comprar una cooperativa también significa que puede haber límites sobre la cantidad de capital que puede acumular o si puede acumular algo. Mientras que las cooperativas a precio de mercado acumulan capital al igual que las viviendas unifamiliares, las cooperativas con capital limitado y nulo limitan su capacidad de obtener ganancias cuando vende sus acciones.

Cooperativas vs. condominios: ¿cuál es el mejor?

Ventajas de comprar un condominio:

  • Los condominios son bienes raíces, por lo que tienes el título o escritura y puedes aprovecharlo acumulado capital de la vivienda.

  • Dado que usted es el propietario de su propio condominio, tendrá más libertad para renovar o subarrendar.

  • Los condominios pueden ser más fáciles de financiar y de vender, ya que los compradores no necesitan la aprobación de una junta directiva.

Ventajas de comprar una cooperativa:

  • Conocerá a sus vecinos, ya que el extenso proceso de aprobación puede significar menos rotación y las cooperativas rara vez permiten el subarrendamiento.

  • Las cooperativas podrían ser más pequeñas costos de cierre que condominios. Por ejemplo, debido a que una escritura no cambia de manos cuando compra una cooperativa, no pagará una tarifa de transferencia.

  • Como accionista, tendrá voz y voto en cómo se gestiona el edificio o el complejo, incluso si no está en la junta directiva.

Obtener un préstamo para una cooperativa

Puede ser difícil obtener una hipoteca para una cooperativa, ya que en realidad no es dueño de su unidad. Es una forma sombría de pensarlo, pero los prestamistas no sacarán una hipoteca sobre una propiedad que no puedan ejecutar. En su lugar, necesitará un préstamo para comprar acciones de una cooperativa, a veces llamado préstamo cooperativo o préstamo de acciones.

Consejo nerd: La junta directiva de la cooperativa establece las reglas sobre cuánto puede pedir prestado para comprar acciones. Las cooperativas pueden solicitar un depósito mínimo del 20% o más.

En general, su prestamista querrá ver cómo opera la cooperativa y echar un vistazo a la hipoteca subyacente. También revisará cómo se maneja la junta, verificando cualquier gasto planeado importante y asegurando que haya suficientes reservas financieras para manejar contingencias. Las cooperativas más grandes en áreas donde la vivienda cooperativa es relativamente común pueden tener relaciones con algunas instituciones de crédito, lo que puede simplificar el proceso de financiación.

Frente a la mesa cooperativa

Antes de poder unirse a una cooperativa, deberá ser aprobado por su junta directiva. Este órgano de gobierno funciona de manera similar a un Asociación de Propietarios, determinando no solo cómo se administra la propiedad, sino también quién puede vivir allí.

Aunque las juntas cooperativas están obligadas por ley a seguir las regulaciones de la Ley de Equidad de Vivienda, dentro de estos límites son libres de crear sus propios estándares para los posibles residentes. Estos a menudo significan estándares financieros, pero también pueden rechazar a los solicitantes en función de su capacidad percibida para cumplir con las reglas de la cooperativa.

Reunirse con la junta directiva de la cooperativa puede ser particularmente estresante, según Evan Metalios, un agente de bienes raíces en Queens, Nueva York. Un buen corredor intentará averiguar qué es lo que busca el consejo, para darle a su comprador la mejor ventaja posible, dice Metalios.

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