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La anatomía del edificio para alquilar | Piense en Realty

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Desde la adquisición de terrenos hasta la inspección final, el ciclo de una intrigante estrategia de inversión

En algunos de mis artículos anteriores, hablé extensamente sobre el concepto de división Build-to-Rent y los beneficios para inversores y constructores. Sin embargo, como muchos conceptos, es fácil hablar de manera amplia y dejar de lado algunas minucias importantes que pueden hacer o deshacer un trato.

Recientemente, varios inversionistas potenciales preguntaron: "Bruce, cuénteme todo sobre un acuerdo de Build-to-Rent y dígame dónde están algunos de los escollos".

Con eso en mente, he compilado una lista de pasos clave y todos los acuerdos divididos de Build-to-Rent deben pasar para tener éxito. Cada una de estas fases es tan crítica como la siguiente, algunas tienen lugar simultáneamente y otras asumen importantes riesgos y capital inicial.

Paso 1: Encuentra el terreno adecuado, firma la carta de intenciones, el contrato

Un primer paso obvio es encontrar la propiedad adecuada. No se puede construir una casa de la nada. Cuando encuentre una parcela de tierra adecuada para dividir una vivienda unifamiliar, es importante que firme una Carta de Intención lo antes posible. La LOI le permitirá presentar una oferta y celebrar un contrato de propiedad condicional que cumpla con varios criterios específicos. Le permitirá mantener la propiedad mientras realiza su debida diligencia para asegurarse de que la propiedad sea adecuada para sus necesidades.

Después de realizar la diligencia debida, puede firmar un contrato final.

Paso 2: debida diligencia

Una vez que haya firmado la LOI, se ha tomado el tiempo para hacer su debida diligencia y determinar si puede hacer lo que necesita hacer con la parte de propiedad. ¿La propiedad está construida en un área inundada, que requerirá un seguro adicional y posiblemente costoso? ¿Se puede convertir el terreno para uso residencial? ¿Está la propiedad sobre roca, lo que requerirá una remoción costosa? ¿Existe algún problema ambiental que deba resolverse?

La debida diligencia le permite mirar bajo el capó, por así decirlo, y determinar cuánto trabajo adicional podría tomar para preparar el terreno para la construcción. Ayudará a determinar los costos adicionales o quizás incluso le permitirá alejarse de una propiedad que tiene demasiados desafíos ocultos.

Paso 3: Rezonificación y estudio técnico

Estos próximos pasos a menudo ocurren al mismo tiempo, pero también representan uno de los mayores riesgos de todo el proceso. No importa dónde decida construir, en algún momento deberá trabajar con una agencia del gobierno local para obtener el permiso necesario para continuar. Si la zonificación no está aprobada para la construcción residencial, deberá pasar por el proceso de autorización. Si bien este proceso puede variar de una ciudad a otra, es probable que varios factores sean consistentes en todas partes.

Primero, es probable que deba contratar a un ingeniero civil para que realice una encuesta y posiblemente incluso contratar a un abogado de uso de la tierra para que lo lleve a través de la comisión de planificación.

Una vez que la comisión de planificación ha dado el visto bueno, la solicitud de cambio de zona pasa al ayuntamiento. La aprobación generalmente requiere dos o tres lecturas, luego una ronda de comentarios públicos antes de que se incluya en la agenda para una votación final. Este proceso puede durar de tres a seis meses, dependiendo del municipio.

A menudo, esta es una de las etapas más riesgosas de todo el proceso. La ingeniería civil puede funcionar entre $ 1,000 y $ 1,500 por hogar. Si está construyendo una subdivisión grande, esta fase puede costar entre $ 100,000 y $ 200,000, sin garantía de que el consejo apruebe su solicitud de zonificación.

Incluso en esta etapa, es probable que el Ayuntamiento quiera ver que usted está listo para mejorar la comunidad. Es probable que quieran realizar algunas mejoras en la comunidad que son difíciles de financiar, como un nuevo parque, senderos para caminar u otras comodidades para hacer que el vecindario sea más atractivo. La aprobación final a menudo vendrá con una advertencia para proporcionar financiamiento para este tipo de proyectos. Con el tiempo, hará que el vecindario sea más atractivo para los posibles inquilinos, pero podría aumentar drásticamente los costos previos a la construcción.

Paso 4: compensación y evaluación

Una vez que los desafíos de la zonificación hayan quedado atrás, es hora de concentrarse en el desarrollo de las subdivisiones. La compensación debe comenzar tan pronto como se hayan obtenido los permisos necesarios de la ciudad. Cualquier tiempo perdido al comenzar este paso es tiempo en el que no cobrará el alquiler en el backend.

Paso 5: instalación de servicios públicos subterráneos

El siguiente paso es instalar servicios como gas, electricidad, agua, alcantarillado y estanques de retención de tormentas. Estas utilidades forman la columna vertebral de todo el proyecto. Los pasos en falso en esta etapa pueden tener consecuencias desastrosas a largo plazo. Piense en vender una casa con un sótano o un techo con goteras. Instantáneamente quita el valor de la casa. Si la infraestructura del servicio es de mala calidad, afectará el valor de todo el vecindario, ya sea que esté alquilando casas individuales o mudando todo el vecindario a otro inversionista. La precaución en esta etapa pagará dividendos en el camino.

Paso 6: pendiente final, bordillo y pavimento

Una vez que los servicios públicos están terminados y la infraestructura subterránea, el siguiente paso es la calificación final. Aquí es donde se pasa de caminos de tierra a pavimentados, con bordillos y lotes debidamente clasificados listos para la construcción.

Paso 7: vierte la losa

Este es otro paso con ramificaciones a largo plazo si comete errores ahora. Una base deficiente puede causar daños estructurales a largo plazo que eventualmente erosionarán el valor de una vivienda con el tiempo. Este no es el tipo de cosas que un propietario promedio notará y, a corto plazo, una base deficiente no hará la diferencia. Pero, tan pronto como vaya a vender, un inspector de viviendas detectará fácilmente lo bueno de lo malo. Al igual que la infraestructura del vecindario, una base sólida dará sus frutos a largo plazo.

Paso 8: enmarca la casa

A continuación, es hora de traer un equipo para enmarcar la casa. El mayor desafío con el encuadre hoy en día es una mala oferta de trabajo. Los constructores a menudo compiten por la mano de obra y hay demanda de artesanos talentosos. Tener un equipo de referencia puede garantizar un trabajo de alta calidad a un precio razonable. Al igual que con cualquier cosa en los negocios, las relaciones son importantes y mantener contento a su equipo de encuadres dará sus frutos con tarifas razonables a corto plazo y trabajo de calidad a largo plazo.

Paso 9: coloque el techo

Este es otro paso que tiene implicaciones a largo plazo. Si su objetivo es mantener estas propiedades durante mucho tiempo, lo último que desea es reemplazar el techo prematuramente. E, incluso en una situación de cambio rápido, un inspector de viviendas llamará un techo mal construido cuando intente vender. Al igual que al verter losa, no hay razón para tomar atajos aquí.

Paso 10: Windows

Desde un punto de vista estético, las ventanas atractivas pueden tener un impacto significativo en el atractivo de la acera. Su funcionalidad es igualmente importante. Las ventanas mal instaladas que tienen fugas o dejan entrar demasiado aire frío pueden causar daños a largo plazo o costosas facturas de calefacción a corto plazo.

Paso 11: electricidad y plomería

Ahora que el exterior de la casa está tomando forma, es hora de instalar la electricidad y la plomería. Estos pasos parecen relativamente simples, pero a menudo causan el mayor dolor de cabeza durante la inspección final. Un cable cruzado o una línea de agua instalada incorrectamente pueden causar un retrabajo significativo antes de recibir su certificado de ocupación. Nuevamente, esto cuesta tiempo y dinero.

Paso 12: Aislamiento

Este es otro paso crítico que los compradores a menudo pasan por alto y donde muchos constructores pueden estar tomando un atajo. No lo hagas. Un aislamiento deficiente dará lugar a facturas de calefacción más altas y a inquilinos insatisfechos. Con el tiempo, se correrá la voz de que usted tomó atajos en esta área crítica y afectará su reputación en este vecindario y también en los vecindarios futuros.

Paso 13: paneles de yeso

En este punto, el proyecto de construcción comienza a parecerse a una casa. Una vez que el panel de yeso está instalado, es más fácil ver cómo se verá la casa al final. En este momento, la mayoría de los propietarios pueden comenzar a imaginar cómo amueblarán y decorarán.

Paso 14: pintar

Una vez que el panel de yeso esté listo, ahora es el momento de darle vida a la casa colocando un poco de color en las paredes. La mayoría de los expertos en bienes raíces le dirán que elija colores neutros en las primeras etapas. Sin embargo, hemos descubierto que algunas regiones y clientes suelen tener preferencias fuera de los colores neutros tradicionales. Conocer los gustos regionales por los muebles puede guiarlo hacia algunas opciones de colores únicas que pueden ayudarlo a diferenciar sus propiedades de las demás.

Paso 15: gabinetes, pisos y accesorios

Aquí es donde la personalidad de la casa comienza a tomar el relevo. En la mayoría de nuestras casas de alquiler, incluso a un precio de nivel de entrada, intentamos agregar algunas comodidades de cocina que ayudan a que la casa sea especial. Descubrimos que las encimeras de granito, aunque son un poco más caras, son un diferenciador clave tanto para los compradores como para los inquilinos.

Paso 16: inspección final

Una vez que se complete la construcción, la ciudad querrá hacer una inspección final para asegurarse de que todo esté en su lugar. Cualquier cosa que salga mal en esta etapa ralentizará el proceso y eventualmente le costará dinero. Algunos errores son soluciones simples, como la electricidad no está conectada correctamente o la plomería con agua caliente conectada al tomacorriente incorrecto. Pero incluso estos sencillos pasos, que pueden corregirse con relativa rapidez, ralentizan el proceso y, finalmente, le cuestan dinero.

También pueden darle una reputación entre los inspectores como un constructor descuidado. Cuantos más problemas tenga en sus proyectos iniciales, más probabilidades tendrá de ser examinado en el futuro.

Una vez que pase la inspección final, recibirá el certificado de empleo. Ahora estás a medio camino de casa. Ahora puede comenzar a comercializar y alquilar sus propiedades.

Pero este es un conjunto completamente nuevo de desafíos que abordaremos en un artículo futuro.



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