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Lo que debe saber sobre la compra de una propiedad de inversión

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Una propiedad de inversión es una propiedad comprada con el propósito de generar ingresos. Las inversiones inmobiliarias pueden presentar desafíos, como costos de mantenimiento más estrictos y requisitos de financiamiento, incluidas tasas de interés más altas y un pago inicial más alto, que las hipotecas de vivienda primaria.

¿Qué es una inversión inmobiliaria?

Una inversión inmobiliaria genera ingresos mediante el alquiler o la reventa de la propiedad y no es su residencia principal. Las propiedades de inversión pueden ser residenciales, como viviendas unifamiliares o condominios o propiedades comerciales, que se dividen en zonas para negocios como hoteles, restaurantes y tiendas minoristas.

Los inversionistas en propiedades residenciales intentan ganar dinero cobrando el alquiler de los inquilinos o renovando la propiedad y revendiéndola rápidamente para obtener ganancias, lo que se conoce como cambio de casa. La propiedad también se puede conservar el tiempo suficiente para aumentar su valor con el tiempo y luego venderse.

Las viviendas unifamiliares independientes son el tipo más común de inversión en propiedades residenciales, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, pero también pueden ser casas adosadas o condominios. La NAR informa que el precio promedio de una inversión inmobiliaria en 2016 fue de $ 155,000, que fue menor que el costo de una vivienda unifamiliar existente ese año.

Pros y contras de las inversiones inmobiliarias

El mantenimiento es un costo significativo asociado con una propiedad de inversión. Puede contratar a alguien para que se ocupe de la propiedad, o puede encargarse usted mismo de cosas como el cobro del alquiler, las reparaciones y la remoción de nieve. En general, debe esperar gastar el 1% del valor de la propiedad anualmente en mantenimiento, pero esto variará dependiendo de factores como la cantidad de unidades que tiene, cuándo se construyó y el estado de los sistemas principales, como plomería y electricidad. .

Al igual que con cualquier propiedad, debe pagar los impuestos y el seguro de los propietarios. Con los servicios públicos, puede incluirlos como parte del alquiler, cobrarle al inquilino cada mes o pedirle al inquilino que se registre en su nombre y pague a las empresas de servicios públicos.

Selma Hepp, economista en jefe adjunta de Corelogic, dice que elegir un área con un flujo constante de inquilinos es fundamental para una inversión inmobiliaria. Él dice que los propietarios también deben estar al tanto de las leyes de alquiler que varían según el estado, así como de la posibilidad de lidiar con inquilinos morosos.

Estos son algunos pros y contras de comprar una propiedad de inversión:

  • El valor de su propiedad puede aumentar lo suficiente como para vender y obtener ganancias.

  • Puede beneficiarse de las deducciones fiscales sobre su propiedad de alquiler, como intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad y gastos como publicidad, reparaciones y seguros.

  • Puede obtener ingresos sustanciales de alquileres a largo plazo.

  • Puede cancelar la hipoteca con ingresos por alquiler y acumular capital en la propiedad.

  • Podría perder dinero al intentar invertir o alquilar la propiedad.

  • Los requisitos hipotecarios pueden incluir pagos iniciales y tasas de interés más altas que las que tendría para una residencia principal.

  • Los bienes raíces no son un activo líquido; si necesitara efectivo, la venta de la propiedad podría ser larga y complicada.

  • Debe contratar a un administrador de la propiedad o administrar la propiedad usted mismo.

Obtenga una hipoteca para una propiedad de inversión

Existen diferencias entre obtener un archivo hipoteca para una inversión inmobiliaria y para una residencia principal. Si bien algunos préstamos permiten pagos de hasta el 3% para una vivienda principal, si ha comprado una propiedad de inversión para una vivienda multifamiliar, su requisito de pago inicial podría llegar al 25%. Según la NAR, casi la mitad de los compradores de propiedades de inversión en 2016 financiaron menos del 70% de su compra.

Un prestamista puede solicitar un puntaje de crédito de 620 o más para calificar para una hipoteca sobre propiedades de inversión y las tasas de interés son generalmente más altas para estos préstamos. Los préstamos son más riesgosos para los prestamistas porque se cree que es más probable que los prestatarios no acepten una inversión inmobiliaria si se encuentran en dificultades financieras que su vivienda principal.

Aunque depende del prestamista, también puede ser necesario tener grandes reservas de efectivo. En la mayoría de los casos, los programas de préstamos respaldados por el gobierno ofrecidos por la Administración Federal de Vivienda o el Departamento de Asuntos de Veteranos no son una opción porque dichos préstamos solo pueden usarse para una residencia principal.

Busque varios prestamistas para encontrar las mejores tasas y tarifas, tal como lo haría con un préstamo hipotecario. Compare lo que ofrece cada prestamista mirando el Estimación del préstamo.

¿Qué hace una buena inversión inmobiliaria?

Emil Shour, jefe de marketing de crecimiento de Roofstock, un mercado de inversión inmobiliaria, compró su primera inversión inmobiliaria en 2017. Dice que el flujo de caja potencial es el criterio más importante a la hora de comprar una inversión inmobiliaria.

"Quiero que todo lo que paga el inquilino supere todos mis gastos", dice Shour. "Quiero ganar dinero todos los meses".

Al evaluar el potencial de ganancias de una propiedad de inversión, se deben considerar una serie de factores, comenzando por cuánto podría alquilar razonablemente la propiedad. Una fórmula, llamada regla del 2%, indica que el alquiler mensual total debe ser al menos el 2% del precio total de compra más las reparaciones necesarias.

Kathy Fettke, cofundadora y co-directora ejecutiva de RealWealth Network, dice que antes de comprar una inversión inmobiliaria, los inversores deben buscar una combinación de cuatro cosas: asequibilidad, apreciación y un puesto con crecimiento de empleo y población.

"Me gusta ver que el valor de la propiedad aumenta con el tiempo y eso generalmente ocurre en áreas donde hay un crecimiento en infraestructura", dice.

Si tiene un flujo de efectivo saludable de varias propiedades de alquiler, dice Fettke, puede ayudarlo a financiar su jubilación. Pero, señala, no todas las inversiones inmobiliarias son iguales.

"Puedo comprar la casa contigua a la que usted compra y podría tener un conjunto completamente diferente, una base diferente, podría tener problemas, podría no tener una vista", dice Fettke. "Cada propiedad tiene que ser analizada de la cabeza a los pies o puede terminar con grandes gastos que no sabía que tenía".

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