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Lo sentimos, poseer 50 propiedades es casi imposible ahora

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Recientemente, varias personas se pusieron en contacto conmigo sobre su deseo de crear carteras de inversión inmobiliaria.

Una de esas personas se refirió al libro de Steve McKnight "De 0 a más de 260 estructuras en 7 años" (publicado en 2012) y me preguntó qué se necesita para emprender este tipo de viajes.

Soy la última persona que se interpone en el camino de la ambición de alguien, sin embargo, creo que vale la pena compartir los dos puntos clave que he expuesto a este cliente a mi audiencia más amplia ...

1. La estrategia de poseer propiedades de inversión cada vez más neutrales u orientadas positivamente ya no funciona

Propiedad en Australia

Es posible que esté familiarizado con la Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor de 2009, o "NCCP".

NCCP es una legislación diseñada para proteger a los consumidores del sector financiero.

Todos los prestamistas y corredores hipotecarios están obligados a cumplir con las reglas, pero relativamente nuevo reglas: nunca existieron antes de la crisis financiera mundial de 2008.

El siguiente ejemplo es un buen ejemplo de cómo NCCP ha cambiado el panorama de la inversión inmobiliaria en Australia, y los bancos ahora evalúan las capacidades crediticias con mucha más cautela ...

Ejemplo: inversión inmobiliaria con 'flujo de caja neutral'

Tome una inversión inmobiliaria que genere $ 500 / semana de alquiler y finja que hay una deuda con esta misma propiedad que le cuesta al prestatario $ 500 / semana en pagos de intereses (solo intereses).

En los buenos viejos tiempos (antes del NCCP), al evaluar la capacidad crediticia de un cliente para un nuevo préstamo, muchos bancos miraban el escenario anterior y finalmente lo ignoraban de sus cálculos.

La idea era que la inversión inmobiliaria fuera un "flujo de caja neutral", era lavándose la cara por así decirlo, y por lo tanto no puso en peligro la capacidad de asumir un nuevo compromiso.

Puede ver cómo este pensamiento permitiría a los prestatarios acumular una gran cantidad de propiedades de inversión, como lo hizo Steve McKnight ...

Mientras cada propiedad al menos se pagara por sí misma, los bancos continuarían prestando felizmente.

Los tiempos han cambiado

Hoy en día, bajo NCCP, los prestamistas ven el mismo escenario de manera muy diferente.

Por el lado de los ingresos:

  • La mayoría de los bancos ahora oscurecen los ingresos por alquiler en un 70-80% (teniendo en cuenta la posibilidad de que la propiedad no se pueda alquilar durante las 52 semanas del año, entre otras cosas ...)
  • Los ingresos por alquiler de $ 500 / semana ahora solo pueden ascender a $ 375 / semana desde el punto de vista de los bancos (una reducción del 25%), cuando se realizan cálculos de capacidad crediticia

Por el lado de los costos:

  • La mayoría de los bancos ahora agregan a sus cálculos los costos asociados con la administración de propiedades de inversión (por ejemplo, los costos de un administrador de propiedades, reparaciones y mantenimiento, seguros, gastos de agua / alcantarillado, tarifas municipales e impuestos territoriales)
  • La mayoría de los bancos ahora "amortiguan" la tasa de interés utilizada en su cálculo (en el mercado actual tienden a agregar 2.5% a la tasa de interés efectiva, o usan una tasa de interés mínima del 5.4%, el que sea más alto)
  • La mayoría de los bancos ahora también procesan reembolsos ficticios de "capital e intereses", incluso si el prestatario sólo tiene un compromiso de intereses. Los reembolsos de capital e intereses son sustancialmente más altos que los intereses solamente y son incluso más altos cuando se miden en función de la duración más corta / restante del préstamo, después de que expira el período de solo intereses (cuanto más largo sea el período de solo intereses, más corto será duración restante del préstamo y, por tanto, mayor será la amortización asumida para el cálculo de la capacidad crediticia)
  • El gasto de interés real de $ 500 / semana ahora podría aumentar fácilmente a algo así como $ 1200 / semana en costos totales asumidos

Entonces, si bien la inversión inmobiliaria según los cálculos de la capacidad crediticia anterior puede no haber tenido impacto en la nueva capacidad crediticia, es posible ver cómo bajo las nuevas reglas podría deteriorar sustancialmente la capacidad crediticia, creando un compromiso de $ 825. / semana en el ejemplo anterior (por ejemplo, $ 375 / semana de ingresos sensibilizados - $ 1,200 / semana de costos amortiguados = $ 825 / semana de salida de efectivo) ... aunque en términos prácticos / reales la inversión inmobiliaria puede no no cuesta dinero al prestatario.

Como resultado, las perspectivas de poseer un gran número de propiedades de inversión neutrales o de orientación positiva son ahora más difíciles.

¿No te gustaría que tú (o quizás tus padres) comenzaras un poco antes?

Seguro que hay bancos que realizarán cálculos de préstamos de manera un poco diferente, y aquí es donde podemos agregar mucho valor a los clientes como corredor hipotecario ... al brindar más opciones a los clientes (por ejemplo, más allá de los grandes bancos), ayudándolos a aumentar su capacidad crediticia cuando este sea su objetivo declarado.

Pero el punto clave es que cada prestatario tiene unatecho de la deuda' ahora.

2. ¿Compraste tu casa?

El segundo punto que le planteé a este cliente fue más una pregunta ... "¿Ya eres dueño de tu casa o es algo que pronto estará en el radar?"

Vender búsqueda inmobiliariaEsta es una consideración importante a la luz de mis puntos anteriores sobre la capacidad crediticia.

Si cada prestatario tiene ahora un límite de deuda, esencialmente hay uno precio de utilidad asociado con asumir nuevas deudas.

Es decir, sacar una deuda de inversión puede evitar que pida prestado más dinero para otro propósito, como una casa para vivir.

Por lo tanto, el riesgo es de la persona que comienza a comprar propiedades de inversión al comienzo de su viaje inmobiliario y luego quiere comprar su casa para vivir inmediatamente después (tal vez cuando tenga hijos) y se da cuenta de que se han quedado sin préstamos. o las inversiones inmobiliarias que han realizado ahora les prohíben comprar el lugar de residencia principal que realmente desean.

En este escenario, el cliente podría vender algunas o todas sus propiedades de inversión para desbloquear capital y / o recuperar su capacidad crediticia, sin embargo, la propiedad tiende a funcionar mejor como inversión a más largo plazo ... por lo que vender prematuramente puede no ser así. ser ideal desde una perspectiva financiera.

¡Planifica con anticipación!

PlanEn conclusión, la forma en que funcionan los préstamos ahora es muy diferente de cómo funcionaba antes del NCCP cuando los bancos eran más indulgentes en sus métodos de valoración.

Ahora que los prestatarios alcanzan los límites de sus préstamos mucho antes, la importancia de planificar un viaje inmobiliario a largo plazo antes de bucear simplemente nunca ha sido mayor.

Se anima a los prestatarios a entablar relaciones con consultores estratégicos a largo plazo ya que pueden aportar mucho valor en este sentido.

Es poco probable que los banqueros, corredores o especialistas en bienes raíces que solo se enfocan en transacciones ayuden a los clientes a planificar con anticipación, y esto puede ser muy costoso.

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