Banner 970x250

La pandemia, la recesión y la oferta inmobiliaria

sydney construction 1160x773 investing español, noticias financieras


Banner 564x300

Con tanta atención de los medios centrada en la demanda y los precios de la vivienda, aquí hay un vistazo al lado de la oferta para ver qué depara el mercado pospandémico para los desarrolladores inmobiliarios y la oferta de propiedades.

A menudo se acusa a los desarrolladores de construir apartamentos de alta densidad antiestéticos, incluso inseguros y de fomentar la inversión especulativa, sin embargo, el desarrollo residencial ha sido el medio por el cual nuestras ciudades han crecido y se han rejuvenecido.

Nueva Gales del Sur SydneyMuchas de nuestras ciudades se fundaron inicialmente en puertos, ríos y bahías que ofrecían un fácil transporte tanto para personas como para mercancías.

A medida que nuestras ciudades crecieron, también lo hicieron los muelles, ferrocarriles, centrales eléctricas y mataderos que abarcaban las zonas costeras.

Gran parte de las partes potencialmente más atractivas de las grandes ciudades se han convertido en áreas industriales muy contaminadas y áreas residenciales prohibidas.

Pero mire alrededor de estas áreas hoy y verá un cambio fundamental que se materializa en casi todas partes cuando el último muelle, almacén y fábrica en ruinas y abandonadas se transforman en suburbios emocionantes y vibrantes con nuevas casas ubicadas justo en la puerta. ciudad.

Este es el lado de la oferta de nuestro mercado inmobiliario que funciona mejor.

El exceso de oferta suele deberse a una caída de la demanda.

A pesar de esto, los desarrolladores lidian con gran parte de la mala prensa, con un exceso de nuevas viviendas, llamado "exceso de oferta" o "sobredesarrollo", culpa de la caída de los precios y las altas tasas de disponibilidad. .

Sin embargo, es mucho más común que las caídas de precios sean causadas por caídas repentinas en la demanda de vivienda que por un desarrollo excesivo.

Por ejemplo, sería injusto culpar a los desarrolladores urbanos por la gran cantidad de unidades vacías en los CBD de nuestras ciudades más grandes o por la rápida caída de los alquileres de sus propietarios.

La causa fue claramente la pandemia de COVID-19, que provocó el cierre de fronteras y el colapso casi total de la demanda de vivienda por parte de inquilinos a corto plazo, estudiantes internacionales y llegadas al extranjero.

Cuando se reabran nuestras fronteras, es probable que el número de estudiantes, turistas y migrantes que lleguen aquí sea incluso mayor que en los años previos al estallido de la pandemia.

La historia muestra que las únicas veces que hemos experimentado previamente tales cierres de fronteras han sido durante la Primera Guerra Mundial y la Segunda Guerra Mundial, y como muestra el gráfico, nuestra población aumentó a niveles récord después de que terminó cada uno de estos conflictos.

Popn anual

Las flechas verdes indican aquellos años en los que nuestra población creció rápidamente a medida que los migrantes y refugiados buscaban una nueva vida lejos de la Europa devastada por la guerra.

Hay muchas razones para creer que la misma afluencia ocurrirá cuando nuestras fronteras internacionales se vuelvan a abrir, permitiendo que miles de personas escapen de países devastados y afectados por desastres.

Cualquier exceso de oferta actual será temporal

Una vez que las fronteras se vuelvan a abrir, cualquier superávit actual en la oferta de vivienda desaparecerá rápidamente y la demanda de más viviendas será aguda.

La razón es simple: cada llegada al extranjero necesita un lugar donde vivir.

Es probable que el problema sea que no habrá suficientes propiedades para satisfacer la demanda, especialmente en las áreas donde se asentaron inicialmente las llegadas del extranjero.

El desarrollo inmobiliario compromete grandes cantidades de capital, por lo que los desarrolladores tienden a evitar correr riesgos al seleccionar áreas que ya han experimentado una fuerte demanda reciente de los compradores, en lugar de lugares que pueden tener el potencial de demanda futura pero que no se han mostrado. no hay evidencia de esto recientemente.

El retraso en el desarrollo puede llevar años

Este enfoque cauteloso puede resultar en un "retraso en el desarrollo" de varios años antes de que los desarrolladores satisfagan la creciente demanda de viviendas.

DesarrollarPara satisfacer la creciente demanda de los compradores, los desarrolladores venderán de manera preventiva unidades fuera del plano antes de comenzar a construirlas.

Esto tiene poco impacto mientras la demanda de vivienda en cualquier lugar se mantenga constante o esté aumentando.

Pero cuando la demanda del comprador se ralentiza o se detiene repentinamente, el efecto es enorme.

En tales situaciones, el exceso de oferta puede ocurrir rápidamente.

Esto conduce a una caída en los precios y crea inmensos problemas para aquellos que han comprado unidades sin terminar de manera no programada o, en algunos casos, cuando la construcción ni siquiera ha comenzado.

Si bien algunos de estos compradores pueden haber pagado solo un pequeño depósito de seguridad, están obligados a pagar el precio de venta del contrato acordado en el momento de la liquidación, momento en el cual el valor de mercado real de la unidad puede haber caído muy por debajo del precio de venta.

Unidad nueva

El gráfico muestra cómo se desarrolló esto en el mercado de rascacielos de Gold Coast antes y después de la crisis financiera mundial (GFC).

Oferta y demandaLa demanda especulativa de los compradores (indicada por la línea roja) ha aumentado rápidamente desde 2004, y muchos de los compradores que eran inversores extranjeros fueron alentados a comprar unidades con bonos de depósito bajo y atractivas garantías de alquiler en seminarios gratuitos y eventos promocionales. .

Motivados por la creciente demanda de los compradores, los desarrolladores obtuvieron la aprobación para construir una gran cantidad de proyectos de unidades de varios pisos que vendieron sobre plano, mucho antes de que comenzaran las obras.

La demanda de los compradores creció inexorablemente hasta que el inicio de la crisis financiera mundial (GFC) provocó el colapso casi total en 2008.

Pero el número de nuevas unidades (mostrado por la línea dorada) continuó aumentando después de la GFC cuando se completaron los proyectos, dejando al mercado de unidades de Gold Coast con un enorme exceso de oferta.

A partir de 2009, los alquileres comenzaron a disminuir y los propietarios inversores se quedaron con apartamentos vacíos y sin ingresos por alquiler.

Muchos propietarios se vieron obligados a vender con pérdidas ya que los precios unitarios cayeron hasta en un cuarenta por ciento en los años siguientes.

Tren ligero

La demanda de unidades ha aumentado nuevamente después de la apertura del tren ligero G-Link (que se muestra arriba) desde 2014 y antes de los Juegos de la Commonwealth de 2018, pero un sector de desarrolladores mucho más cauteloso está respondiendo solo para satisfacer la demanda del compradores en la Costa de oro.

Este ejemplo nos muestra cómo los mercados pueden tardar muchos años en recuperarse del exceso de oferta e incluso más tiempo antes de que los desarrolladores sean lo suficientemente audaces como para volver a ingresar en dicho mercado, incluso después de que se haga evidente otra escasez.

Otro boom inmobiliario llegará pronto

La situación actual en los mercados unitarios urbanos internos de nuestras principales capitales es muy similar a la de Gold Coast, con la pandemia reemplazando a la GFC como causa de la caída de la demanda.

Casa y bomba de tiempoUna vez que se abran las fronteras internacionales, el crecimiento de nuestra población se verá impulsado por una gran cantidad de llegadas desde el extranjero y la demanda de vivienda aumentará, pero debido al retraso en el desarrollo, pasarán años antes de que haya suficientes propiedades disponibles en el mercado para satisfacerlas. la pregunta.

En resumen, es probable que se repita la enorme escasez de viviendas que siguió a las dos últimas guerras mundiales, cuando los alquileres subieron y los precios se duplicaron en solo unos pocos años.

Si bien el próximo auge de la vivienda se extenderá a todos los principales mercados de nuestras ciudades, las áreas de crecimiento inicial podrían ser las mismas áreas que ahora están sufriendo la caída de los alquileres y los precios.

Warren Buffett dijo la famosa "Ten miedo cuando otros son codiciosos y codiciosos cuando otros tienen miedo". - para los desarrolladores, ese momento llegará muy pronto.

Banner 564x300

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Subir

En nuestra web usamos cookies, si continúas navegando entendemos que las aceptas. Mas info