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¿Qué es un préstamo FHA?

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Cuando habla de los requisitos para comprar una casa, es probable que haya escuchado la regla del requisito de pago inicial del 20%. Los préstamos convencionales a menudo requieren un depósito mínimo del 20% para estar seguros. Sin él, o no será aprobado para el préstamo o pagará un costoso seguro hipotecario privado para obtenerlo.

Sin embargo, con un préstamo hipotecario de la FHA, esa regla del 20% no se aplica. Con este tipo de préstamos garantizados por el gobierno, puede comprar una casa con tan solo un 3,5%. Los parámetros de préstamos flexibles para los préstamos de la FHA significan que muchas más personas pueden calificar para comprar una casa, incluso si no pueden cumplir con las pautas tradicionales de pago inicial o crédito.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo FHA es un préstamo hipotecario garantizado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Aunque el préstamo está garantizado por el gobierno de los Estados Unidos, aún puede obtener préstamos hipotecarios de la FHA a través de un prestamista privado. El apoyo del gobierno permite que el prestamista asuma más riesgos, lo que significa que puede aceptar un pago inicial más bajo, aprobar puntajes crediticios más bajos y ofrecer una tasa de interés competitiva.

¿Qué significa FHA?

La Administración Federal de Vivienda (FHA) es parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, que es un departamento a nivel de gabinete del gobierno federal. La FHA trabaja para ayudar a más estadounidenses a obtener acceso a viviendas asequibles mediante la propiedad de vivienda. La principal forma en que la FHA hace esto es proporcionando seguro hipotecario a prestamistas privados para que puedan extender el financiamiento a una gama más amplia de compradores de vivienda estadounidenses. Desde el inicio de la FHA en 1934, este departamento federal ha asegurado más de 46 millones de hipotecas.
El impacto de COVID-19 en los préstamos de la FHA
Si bien los requisitos de la Administración Federal de Vivienda para los prestatarios son bastante bajos, los prestamistas privados aún tienen la última palabra sobre la aprobación. Cumplir con los requisitos de préstamos de la FHA no significa una aprobación automática. Los prestamistas privados aún sopesan los riesgos y pueden decidir si quieren aprobarlo o no para un préstamo.

El daño económico causado por COVID-19 ha aumentado enormemente la preocupación por los préstamos y las posibles ejecuciones hipotecarias, lo que ha inyectado mucha incertidumbre en el mercado de la vivienda. Cuando aumentan las ejecuciones hipotecarias, también aumentan las tasas hipotecarias y los requisitos de préstamos. Algunos prestamistas han endurecido las restricciones de aprobación para nuevos préstamos en general, incluidos los préstamos de la FHA.

Préstamo FHA frente a préstamos convencionales

Cuando observa lo que es un préstamo FHA en la superficie, se ve similar a un préstamo convencional, pero solo tiene que rechazar un 3.5%. Sin embargo, hay algunas diferencias entre los dos productos a tener en cuenta.

Los préstamos convencionales solo requieren un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que haya acumulado un 22% de capital en su vivienda. Con un préstamo de la FHA, debe pagar un seguro hipotecario durante al menos 11 años para ayudar al prestamista a recuperar pérdidas en caso de incumplimiento del préstamo. El MIP pagado por los préstamos de la FHA puede durar desde 11 años hasta el plazo del préstamo.

Hay una prima de seguro por adelantado del 1,75% que también debe pagarse en los préstamos de la FHA. Sin embargo, muchos prestamistas le permitirán integrar el costo de esta tarifa en el préstamo total para limitar los costos iniciales. Esto no significa que no estés pagando la tarifa, en este caso solo se distribuye durante la duración del préstamo con intereses.

La otra gran diferencia entre los dos productos es que los préstamos de la FHA tienen un límite determinado geográficamente sobre la cantidad que puede pedir prestada. Los límites cambian cada año, pero el monto máximo del préstamo varía entre $ 331,760 y $ 765,600 para 2020, dependiendo de dónde viva.

Tipos de préstamos de la FHA

  • Hipoteca de tasa fija - El préstamo FHA más popular disponible es una hipoteca de tasa fija. Con este tipo de préstamo, los pagos de la hipoteca y el tipo de interés se fijan durante la duración del préstamo. Esto ayuda a los prestatarios a saber exactamente lo que tendrán que pagar mes a mes sin posibilidad de sorpresas en el camino.
  • Hipoteca de tasa ajustable (BRAZO) - Los préstamos ARM tienen una tasa de interés inicial baja que está vigente por un período de tiempo fijo. Al final de ese período, la tasa se puede ajustar para aumentar o disminuir una vez al año según el clima económico. Si bien este tipo de préstamo puede parecer atractivo debido a la baja tasa de introducción, puede crear problemas si la tasa de interés aumenta porque el monto del pago podría cambiar drásticamente.
  • 203 (k) hipoteca - Este tipo de préstamo de la FHA les da a los compradores de vivienda la opción de comprar una casa que necesita una renovación. Además de cubrir los gastos de la vivienda, el préstamo te da acceso a la liquidez necesaria para realizar las obras de reforma de la vivienda. Los términos de este préstamo son particularmente matizados, así que asegúrese de comprender completamente las disposiciones y los requisitos antes de optar por este camino.
  • Préstamo de la Sección 245 (a) - Conocido como hipoteca de pago gradual, un préstamo de la sección 245 (a) está diseñado para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten con el tiempo. Los planes comienzan con pagos mensuales bajos que aumentan lentamente con el tiempo para adaptarse al crecimiento de los ingresos.

Cómo calificar para un préstamo FHA

La calificación para un préstamo de la FHA ocurre en dos niveles: con la FHA y con el prestamista privado. La FHA solo requiere que tenga un puntaje de crédito de 500 si está bajando un 10% o un puntaje de 580 si está bajando un 3.5%, pero la mayoría de los prestamistas no aprueban a los prestatarios con puntajes tan bajos. También deberá proporcionar una verificación de ingresos durante dos años, no haber estado en bancarrota reciente y poder cumplir con los requisitos de deuda / ingresos.

Si cumple con todos los requisitos de la FHA, aún debe obtener la aprobación del prestamista privado que le otorga el préstamo. Los prestamistas privados no están obligados a aprobar a nadie simplemente para cumplir con los requisitos mínimos de la FHA, y la mayoría de los prestamistas requerirán puntajes de crédito o pagos iniciales mucho más altos para su aprobación.

Pros y contras de los préstamos FHA

Profesionales

  • Requiere un pago inicial menor
  • Potencial de aprobación para puntajes crediticios más bajos
  • En algunas circunstancias, los costos de cierre se pueden agregar al préstamo para limitar la liquidez inicial requerida.

Versus

  • Límites máximos de préstamos
  • MIP durante toda la duración del préstamo (o al menos 11 años)
  • Prima hipotecaria anticipada

Cómo solicitar un préstamo FHA

  • Recoja sus documentos. El primer paso para solicitar un préstamo FHA es reunir los documentos necesarios. Esto incluye verificación de ingresos, comprobante de activos, extractos bancarios y otra información requerida por el prestamista.
  • Prestamistas de la tienda. Debe investigar diferentes prestamistas para ver qué tasas de reembolso y términos puede obtener. Recuerde, incluso una diferencia mínima en su tasa puede significar decenas de miles de dólares durante la vigencia del préstamo.
  • Complete su solicitud. Una vez que haya seleccionado el prestamista privado con el que desea trabajar, es hora de completar la solicitud. Asegúrese de realizar un seguimiento de sus documentos y entregarlos lo más rápido posible. Si el prestamista le pide algo, el cumplimiento rápido puede ayudarlo a aumentar sus posibilidades de aprobación y acelerar el proceso.

Agradecemos sus comentarios sobre este artículo. Contactanos en inquiries@thesimpledollar.com con comentarios o preguntas.

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