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¿Qué diablos está pasando con los precios de las propiedades en Australia?

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Nuestros mercados inmobiliarios están en primera plana todos los días, ¿no es así?

Si bien muchos comentaristas están llamando a nuestro mercado actual de la vivienda un "boom", algunos ya están sugiriendo que estamos en una "burbuja inmobiliaria". Ráfaga de burbujas

Solo mire cómo los economistas de todos nuestros principales bancos han cambiado y están de acuerdo en que estamos en mercados inmobiliarios sólidos durante los próximos años.

De hecho, parecen superarse entre sí para ver quién puede presentar las previsiones de aumento de precios más optimistas.

¿Ganas el seis por ciento? ¿Qué tal el 8%? No, será un crecimiento de dos dígitos.

CBA ha sugerido un crecimiento del precio de la propiedad del 16% durante los próximos dos años.

A Westpac ahora le ha ido mejor y espera un crecimiento de precios del 20% durante los próximos 2 años.

Entonces, para comprender mejor lo que le espera a nuestros mercados inmobiliarios, hagamos algunas preguntas y respuestas:

¿Cuál es la diferencia entre un boom inmobiliario y una burbuja? Ciclo

Nuestros mercados inmobiliarios, al igual que la economía, se mueven en ciclos con el auge de la vivienda (cuando los valores de las propiedades aumentan con fuerza), que suele ser la fase más corta al final del ciclo.

Los auges inmobiliarios eventualmente se agotan y terminan con una pequeña corrección de precios.

Por otro lado, por definición, las burbujas estallan y los precios de la vivienda bajan mucho más de donde empezaron.

La buena noticia es que las burbujas no ocurren realmente en los mercados inmobiliarios australianos en general, que están respaldados por un gran porcentaje de propietarios-ocupantes.

Sin embargo, en el pasado, hemos visto burbujas en algunos sectores especulativos del mercado inmobiliario, como ciudades mineras o torres de apartamentos de gran altura no programadas y de mala calidad en nuestros centros comerciales de capital.

¿Por qué los precios de la vivienda están subiendo tan rápido?

Actualmente, los valores de las propiedades están aumentando en Australia a medida que los compradores y vendedores han vuelto a ingresar al mercado respaldados por tasas de interés históricamente bajas, la garantía del RBA de que la tasa de interés no aumentará durante aproximadamente tres años y una mayor confianza. De los consumidores que tenemos la "cosa" del coronavirus bajo control.

Si lo piensas bien, nuestros mercados inmobiliarios han estado restringidos desde 2017 y solo ahora los precios han regresado a los niveles de 2017 tanto en Melbourne como en Sydney, sin embargo, en ese período tuvimos un aumento en los salarios de hasta el 6% y las tasas de interés. cayó un 1%.

En otras palabras, las propiedades son más baratas ahora de lo que han sido en mucho tiempo y nuestros mercados están impulsados ​​actualmente por propietarios que ven un buen valor en el mercado, en lugar de por inversores que regresan más lentamente al mercado.

Lo que estamos viendo es una demanda reprimida de los compradores de viviendas que se está poniendo al día con esos años perdidos.

Para empeorar las cosas, actualmente existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda, con una fuerte demanda que no se refleja en el número de nuevos listados de viviendas en venta.

Actualmente, en Australia, hay alrededor de dos meses y medio de propiedad en el mercado, una señal de inventario bajo, mientras que normalmente hay más de cuatro meses de "inventario" disponibles para la venta.

¿Qué pasará con los valores de las propiedades en 2021?

Es probable que la confluencia de múltiples factores de crecimiento conduzca a aumentos continuos en los precios de las propiedades en 2021 y 2022, pero una vez que la demanda de recuperación sea absorbida en el mercado, es probable que el crecimiento de los precios de las propiedades se desacelere.

Un indicador importante del crecimiento futuro de los precios son las aprobaciones de préstamos para vivienda y a fines del año pasado vimos un gran auge crediticio, con un aumento del 40% al final del año desde niveles muy bajos.

Tiempo y dineroSi bien es probable que los precios promedio de la vivienda en las capitales aumenten alrededor del 10% este año y un poco menos el próximo, hacer afirmaciones tan amplias puede ser engañoso.

Es probable que las viviendas superen a los apartamentos y, si bien todos los segmentos del mercado se están desempeñando actualmente bien, es probable que las propiedades más caras y de gama alta superen a los segmentos más baratos del mercado.

El interés de los inversores ya está aumentando y cuando regresen al mercado, como siempre lo hacen a medida que avanza el ciclo, esto prolongará la duración de nuestro boom de precios inmobiliarios.

¿Qué sectores del mercado inmobiliario se comportarán mejor?

Una de las tendencias que vimos durante Covid fue que los ricos siguieron haciéndose ricos.

Si bien el crecimiento general de los salarios seguirá siendo lento, hay algunos sectores de nuestra economía que se están desempeñando muy bien, y los trabajadores del conocimiento, los profesionales y otros trabajadores calificados altamente remunerados siguen viendo una fuerte y creciente demanda de sus talentos y disfrutando de un aumento de los salarios.

MercadoEsto conducirá a un mercado de dos niveles con dinero consolidado, periferias internas y medias más ricas que superarán a las periferias obreras.

Al mismo tiempo, el mercado de apartamentos de gran altura en la ciudad languidecerá a medida que tanto los inversores como los propietarios-ocupantes se alejen de las numerosas torres de apartamentos de Lego Land, donde los alquileres se han desplomado y los valores han caído significativamente.

¿Qué pasará con el boom de los primeros compradores de vivienda?

Actualmente, la afluencia de compradores de primera vivienda al mercado se debe al Esquema de Depósito de Préstamos para la Primera Vivienda del gobierno federal, junto con HomeBuilder, ahorros de impuestos de timbre y otros incentivos estatales.

Estos incentivos sensibles al tiempo han anticipado la demanda futura, lo que significa que el número de compradores de vivienda que ingresan al mercado en los próximos dos años, una vez que se agoten los incentivos, será menor.

¿Existen otras tendencias obvias?

Este es un momento con muchos australianos que están actualizar su alojamiento.

  • Los inquilinos que no están satisfechos con su vivienda se están mudando a mejores lugares.
  • Otros inquilinos que tienen algo de efectivo detrás de usted y que pueden aprovechar los subsidios e incentivos del gobierno se están poniendo al día y se están convirtiendo en compradores de primera.
  • Los compradores de vivienda establecidos pueden ver el aumento de los precios de las propiedades y muchos buscan mejorar sus viviendas con viviendas más grandes o mejores en mejores ubicaciones.
  • Otros propietarios también se están mudando a lugares de estilo de vida
  • Algunos baby boomers están mejorando su estilo de vida al degradar sus hogares a apartamentos más grandes o casas adosadas en vecindarios deseables.

¿Qué podría frenar o detener el crecimiento de los precios inmobiliarios?

Por supuesto, un factor importante que podría ralentizar nuestros mercados inmobiliarios sería un resurgimiento del coronavirus que provocaría una agitación económica, pero ahora parece poco probable.

Corona Virus2En menor medida, con el lanzamiento de la vacuna, si continuamos experimentando incertidumbre debido a las restricciones fronterizas interestatales en constante cambio, generaría incertidumbre en todos los mercados inmobiliarios.

Si bien ya se habla de una acción regulatoria para desacelerar nuestro mercado inmobiliario cambiando los criterios de préstamo o aumentando las tasas de interés, no veo que nada de esto suceda en los próximos 2-3 años.

Pero esto es lo que creo que eventualmente ralentizará este mercado….

Dado que los valores de las propiedades están dictados por la asequibilidad, avanzando a través de este período de bajo crecimiento salarial, es probable que para mediados del próximo año nuestro auge de la vivienda se vea frenado por el aumento de precios en un momento en que los prestatarios no tendrán el capacidad para volver al banco y pedir prestado más dinero.

A pesar del fuerte repunte reciente del mercado laboral, el crecimiento de los salarios se mantiene en niveles récord.

Crecimiento anual

Fuente: Dr. Andrew Wilson, My Housing Market

Uno de los principales factores que han conducido al crecimiento de los precios durante la última década ha sido la caída de las tasas de interés (abaratando las finanzas) y el aumento de los salarios (aumentando la capacidad de otorgar préstamos), pero claramente, estos factores estarán ausentes en el futuro.

MigraciónLos precios de las propiedades regionales han aumentado casi el doble de la tasa en las capitales recientemente, en parte debido a la nueva popularidad de las opciones de vivienda regionales, pero es probable que esta tendencia pierda impulso a medida que la vida se vuelva más normal después de Covid19.

Si bien no hay duda de que algunas personas se están mudando a ubicaciones regionales cerca del CBD, solo necesita ir a cualquier lugar abierto para inspeccionarlo en cualquier capital o participar en una subasta y verá que la mayoría de los compradores todavía quieren. fumar.

En última instancia, los bajos niveles de migración internacional afectarán el nivel de nuevos desarrollos que surjan desde el terreno.

La línea de fondo ...

Estamos en las primeras etapas de un nuevo ciclo inmobiliario y la combinación actual de creciente confianza del consumidor y demanda reprimida en un momento de tasas de interés históricamente bajas, financiamiento fácil y una plétora de incentivos gubernamentales está causando el aumento actual de propietarios. demanda de vivienda por parte de los ocupantes.

Pero cuando se alcancen los nuevos límites máximos de asequibilidad, el crecimiento se ralentizará, pero no estallará como una burbuja.

Ha llegado el momento de aprovechar las oportunidades que ofrecen los mercados inmobiliarios actuales.

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