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¿Qué pasa cuando se acaba el boom inmobiliario?

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Todos sabemos que todos los auges inmobiliarios eventualmente terminan, entonces, ¿qué pasará con los precios de las propiedades cuando termine el auge actual?

Los auges inmobiliarios no terminan todos de la misma manera.

Los auges, en los que los inversores han estado muy involucrados, pueden convertirse en burbujas sobrecalentadas y luego estallar, a medida que los precios colapsan.Disminución del precio del boom

De hecho, cuando el crecimiento de los precios llegue a su fin, podemos esperar que las habituales advertencias espantosas de una inminente caída del mercado de la vivienda lleguen a los titulares de los medios de comunicación.

Sin embargo, el auge actual ha sido causado por compradores de vivienda más que por inversores, así que ¿significa esto que el crecimiento eventualmente se desacelerará a medida que disminuya la demanda?

¿Podemos esperar que los precios se estabilicen en lugar de colapsar y luego esperar un auge de precios en otros lugares?

La mejor manera de predecir lo que podría suceder con los precios de las propiedades es mirar hacia atrás en los auges pasados ​​del mercado de la vivienda que fueron generados por compradores de viviendas en lugar de inversores y ver qué sucedió cuando terminaron.

Estos auges ocurrieron después del final de la Primera Guerra Mundial, el final de la Segunda Guerra Mundial y antes de la GFC.

Cómo terminaron los mayores auges inmobiliarios del pasado

Cuando terminó la Primera Guerra Mundial en 1919, un gran número de soldados regresaron a sus hogares para crear familias, seguidos de migrantes y refugiados que huían de una Europa devastada por la guerra.

La demanda de vivienda ha provocado una grave escasez y los precios de la vivienda han subido más del cincuenta por ciento en solo unos pocos años, como muestra el gráfico.

Primera Guerra Mundial 768x430

La misma situación se repitió después del final de la Segunda Guerra Mundial en 1945, y por las mismas razones, cuando los soldados regresaron a sus hogares y llegaron un gran número de migrantes y refugiados, lo que provocó una escasez de viviendas.

Este fue nuestro mayor auge en la historia, con los precios de la vivienda casi triplicándose en solo cinco años.

Segunda Guerra Mundial 768x430

El tercer auge de compradores de vivienda tuvo lugar después de que el gobierno federal introdujera la subvención para el primer propietario de vivienda en 2000 y continuó hasta la crisis financiera mundial en 2009.

Durante este boom, los precios de la vivienda se duplicaron en menos de siete años.

Gráfico gfc 768x429

Aparte de los aumentos masivos de precios que se han producido, cada uno de estos gráficos también nos muestra que cuando terminó el boom inmobiliario, los precios en realidad cayeron.

Sin embargo, las caídas en los precios han sido bastante pequeñas, solo disminuyeron alrededor de un cinco por ciento al final de cada auge y, lo que es más significativo, el mercado se recuperó después de que ocurriera cada corrección y regresó un crecimiento moderado.

¿Por qué terminan todos los auges de compradores de vivienda?

Los grandes auges en los compradores de vivienda terminan por una variedad de razones.

El crecimiento de los precios puede detenerse cuando los nuevos desarrollos inmobiliarios finalmente alcanzan la demanda de los compradores y el inventario recién publicado genera un exceso de oferta temporal.

A veces, los precios de las viviendas han subido tanto que los compradores potenciales simplemente ya no pueden permitírselo, y algunos auges terminan porque el número de compradores potenciales se ha agotado y no hay más demanda por parte de los compradores.

¿Por qué bajan los precios cuando termina el auge de los compradores de vivienda?

Poco antes de que finalice el auge, los compradores potenciales compiten frenéticamente para hacerse con las pocas propiedades a la venta en el mercado.

A menudo se compran a precios muy por encima del valor de mercado, lo que estaría bien si continúa la demanda de los compradores, pero al final del boom, el valor de estas casas puede caer por debajo de lo que pagaron los nuevos propietarios.

Esto no importaría si los últimos compradores en un boom pudieran quedarse en sus hogares hasta que el crecimiento regresara, pero a veces eso no es posible.Cartera

Muchos nuevos propietarios deciden renovar o hacer otras mejoras en la vivienda, y la mayoría de los compradores de primera vivienda necesitan gastar en electrodomésticos, revestimientos para pisos y muebles.

Este gasto adicional aumenta sus niveles de deuda y puede afectar la capacidad de algunos nuevos propietarios para pagar el préstamo.

Otros pueden verse obligados a vender debido a la reubicación del trabajo, el desempleo o problemas familiares y de relación.

Esto conduce a un aumento en las ventas de viviendas inesperadas o incluso forzadas al final de un auge justo cuando el número de compradores ha disminuido y los precios bajan.

Estas ventas inducidas por la crisis solo duran una cierta cantidad de meses, ya que la mayoría de los nuevos propietarios son reacios a vender y tratan de conservar sus casas hasta que mejore su situación.

Como muestran los gráficos anteriores, el resultado neto siempre ha sido una pequeña corrección en los precios de la vivienda de alrededor del cinco por ciento en los doce meses posteriores al final de un auge.

No hay razón para creer que este boom terminará de manera diferente.

¿Por qué suele volver el crecimiento de los precios?

Una vez que se han producido estas pequeñas correcciones y se han estabilizado los mercados posteriores al auge de nuestras grandes ciudades, por lo general entran en un período de crecimiento moderado pero constante que puede durar años.

Frontera cerrada

Esto se debe a que la demanda de vivienda en nuestros principales núcleos urbanos siempre ha superado la oferta, impulsada por la constante llegada de nuevas familias del exterior, y cada familia solicita su propia vivienda para vivir.

Con nuestra frontera firmemente cerrada, el crecimiento de la población ahora proviene solo de los bebés, que no están aumentando la demanda de vivienda tanto como más dormitorios.

Esto significa que hasta que los inmigrantes extranjeros puedan establecerse aquí nuevamente, nuestros mercados inmobiliarios podrían entrar en un largo período de poco o ningún crecimiento.

Esto, por supuesto, aparte de las áreas donde es probable que las personas se muden a una parte diferente de su estado o de un estado a otro porque esto crea una mayor demanda de vivienda en el proceso. Son aquellas ubicaciones que tendrán el potencial de superar al mercado en general en los próximos años.

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